GASTOS DE COMPRAVENTA PARA LOS VENDEDORES

Hace algún tiempo hablamos de los gastos que los compradores de una vivienda tenían que abordar, pero nos quedaron pendientes los gastos de compraventa para los vendedores. El proceso de vender una vivienda no implica solo beneficios también hay una serie de gastos de compraventa para los vendedores que se deben tener en cuenta cuando ponemos a la venta una propiedad.

Inmobiliaria

A la hora de vender una vivienda se puede hacer directamente o a través de una inmobiliaria. Es cierto que si vendemos como particulares nos ahorraríamos este gasto pero también es cierto que con ayuda profesional de calidad podemos vender la vivienda mucho antes. Las inmobiliarias tienen carteras de clientes por zonas por lo que pueden tardar menos tiempo en encontrar el comprador adecuado para su propiedad.

No obstante esta ayuda tiene un coste. Depende mucho de la agencia y de la negociación a la que lleguen ambas partes, pero normalmente suele ser un porcentaje de la venta que suele ser del 5% o más sobre el precio de venta. Además puede que en el contrato de compraventa se incluya alguna cláusula de exclusividad por un periodo concreto que nos impediría vender por nuestra cuenta.

Certificado energético

Según la ley europea todas las viviendas que se venden y se alquilan deben tener este certificado. En él se especifica la eficiencia energética tanto del edificio como de la vivienda en si. Adjuntar este certificado es imprescindible para poder firmar la compraventa.

Hay numerosas empresas e ingenieros autónomos que pueden realizar este tipo de certificados por lo que los precios pueden variar entre unos y otros, pero más o menos serían entre 80€ y 110€ más IVA.

Vivienda libre de cargas

Las propiedades se deben vender libres de cargas. Esto significa que no existe ningún tipo de deuda asociado a la vivienda que queremos vender. Puede darse el caso que no sepamos exactamente la situación de la vivienda. Para poder conocer el estado exacto habría que solicitar una nota simple cuyo precio es de 23,60€ y se puede pedir a través de internet.

De conocer la situación de la vivienda no tendríamos que solicitar este trámite y nos ahorraríamos este importe. A fin de cuentas los notarios piden una nota simple antes de cada firma para garantizar que la vivienda esta libre de cargas. Vamos a repasar una serie de documentos que pueden hacernos falta presentar a la hora de la firma de la compraventa para verificar la situación de la vivienda.

Gastos de hipoteca

Si la vivienda a la venta ha estado hipotecada hay que tener en cuenta estos gastos ya que corresponden exclusivamente al vendedor. En caso de no existir una hipoteca sobre la vivienda a vender estos trámites no habría que hacerlos, sino las gestiones serían las siguientes:

Cancelación registral

Es el conocido levantamiento de hipoteca. Este procedimiento consiste en realizar una escritura pública de la cancelación del crédito y luego presentar esta documentación en el registro. De tener que hacer este procedimiento aconsejamos iniciar el proceso lo antes posible pues puede llevar hasta un mes completar todos los pasos. Contar con un gestor puede ser de gran ayuda en este procedimiento. De hacerlo nosotros mismos nos ahorraríamos estos gastos.

Los gastos van a depender de las características de la vivienda pero el gasto de notaría y del registro de la escritura pública de cancelación del préstamo corresponden solo al vendedor.

Certificado de deuda cero

Una vez tengamos la fecha de la firma para la compraventa, el vendedor tendrá que solicitar a la entidad bancaria con la que contrató la hipoteca un certificado en el que se refleje que la deuda con el banco está saldada a la fecha de firma. Dependiendo del banco es probable que exija el pago de una comisión por la emisión de éste documento. El importe depende de cada entidad bancaria.

Gastos de cancelación de hipoteca

Este gasto solo hay que tenerlo en cuenta si en el momento de la compraventa no se ha completado el pago de la hipoteca ya que tendremos que contar con los gastos de cancelación de la misma. Estos gastos varían en función de las condiciones del préstamo y de la entidad bancaria. También puede acordarse con el nuevo propietario la subrogación de la hipoteca aunque de eso hablaremos más adelante.

Certificado de deudas con la comunidad

En el caso de que la vivienda a vender se encontrase inserta en una comunidad de propietarios, para poder asegurar ante notario que está libre de cargas se deberá adjuntar en el momento de la firma un certificado de deuda de la comunidad de propietarios. Este certificado se debe requerir al administrador de fincas que lo emitirá atestiguando que esa propiedad no debe ningún recibo de comunidad. El administrador emitirá una factura por este servicio que también corresponde al vendedor abonar.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Como sabrán todos los que son propietarios de una vivienda es obligatorio, en España, el pago anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este impuesto le corresponde pagarlo a quien sea el propietario de la vivienda el día 1 de Enero, por lo que aunque la venta se firme el día 2 de Enero el pago del IBI de ese año tendría que pagarlo el vendedor.

Este impuesto es una tasa municipal por lo que dependiendo del municipio en el que nos encontremos y del tipo de vivienda que tengamos el precio del IBI variará.

Gastos de notaría

Una vez acordado el precio de venta y de tener en nuestro poder todos los documentos descritos anteriormente tocaría firmar la venta del piso. Cuando hablamos de los gastos del comprador explicamos que en este apartado nos centraríamos en lo que marca la ley. Por supuesto siempre se puede llegar a algún tipo de acuerdo que modifique lo que aquí se describe.

Según ley el vendedor tendría que pagar el 60% de los gastos notariales y el comprador se encargaría de pagar el 40% restante. Los gastos de una escritura de compraventa están regulados por el Estado pero dependiendo de las características de la propiedad el precio puede variar. No obstante como referencia diríamos que suele oscilar entre los 600€ y 900€.

Gastos después de la venta

Una vez se ha firmado la venta de la vivienda, al propietario le queda aun una serie de pagos por hacer. Estos gastos también son exclusivos del vendedorf, serían los siguientes.

Plusvalía

Esta tasa municipal viene a calcular el incremento del valor catastral de la propiedad entre una transacción y otra. Es un impuesto municipal, por lo que se paga en el ayuntamiento en el que se encuentre la propiedad. El precio a pagar no depende del precio de venta sino de los años en los que se ha poseído la propiedad, el aumento del valor del suelo en ese tiempo y el tipo impositivo que marque el propio ayuntamiento. Pero por lógica cuanto más tiempo se ha poseído la vivienda más caro será.

IRPF

En realidad este impuesto no entra de los gastos de compraventa para vendedores solamente. Todos aquellos que realizamos la Declaración de la Renta pagamos el Impuesto de Renta sobre las Personas Físicas o IRPF. Pero hay que tener en cuenta que el año que hagamos la compraventa tendremos que declarar la ganancia patrimonial por dicha transmisión como resultado entre el precio de compra y el precio de venta. Como podemos ver en este caso sí que importa el precio en el que se vende la vivienda.

Este seria el total de gastos de compraventa para los los vendedores. El proceso como se puede comprobar es largo y tedioso. En algunos casos los vendedores prefieren escudarse en un profesional que les guíe y acompañe en todos los pasos a seguir.

Es por ello que en Servyad ofrecemos servicio de asesoramiento a los propietarios que quieren vender una propiedad en Torremolinos o en el área cercana si estás interesado no dudes en contactar con nosotros.


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Director de operaciones y propietario de Servyad
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