Comparativa: alquiler vacacional vs alquiler larga temporada

En el post de hoy vamos a abordar los pros y contras del alquiler vacacional y del alquiler de larga temporada. Trataremos de responder a la pregunta que más nos hacen: ¿Qué es mejor alquiler vacacional o de larga temporada?

Hay que tener en cuenta que la realidad que nosotros desde Servyad conocemos se ajusta a Torremolinos, con un turismo casi exclusivo de sol y playa. Por lo que nuestra realidad podría ser aplicable a ciudades con esta tipología de turistas. Pero puede que lo que aquí se presenta varíe en otras ciudades.

Los pros y contras del alquiler vacacional y del alquiler de larga temporada son los siguientes:

Alquiler vacacional

Ventajas

La principal ventaja del alquiler vacacional es que nos permite disfrutar de nuestra vivienda. Los propietarios que trabajan con nosotros pueden reservarse periodos de estancia en sus apartamentos (incluso en periodos de temporada alta). Aunque esto signifique una reducción de los beneficios consideramos prioritario que el propietario pueda disfrutar de su vivienda.

La segunda ventaja es que la posibilidad que un inquilino se atrinchere en la vivienda y no pague se reduce a cero. El turista vacacional viene por periodos cortos de tiempo (semanas, quincenas e incluso por días sueltos), paga al inicio de su estancia y una vez acabada vuelve a su hogar habitual.

Inconvenientes

El principal inconveniente es que pese a que los medios nos quieren vender la alta rentabilidad del alquiler vacacional lo cierto es que en zonas de costa los beneficios no son tan altos como la gente piensa. En Torremolinos la rentabilidad de un apartamento vacacional está limitada y suscrita a los meses de julio y agosto.

En ciudades con mayor oferta para los turistas la rentabilidad probablemente sea mayor ya que hay trasiego de turistas durante todos los meses del año. Pero en Torremolinos la temporada alta dura julio y agosto. Los meses de septiembre y junio suelen tener clientes pero los precios son más reducidos.

Puede que en una semana de verano se lleguen a cobrar los precios de una mensualidad de larga temporada pero estamos hablando de ocho semanas, en el mejor de los casos, y habría que sumar los gastos que conllevan poder preparar un apartamento entre alquileres.

Existe un perfil concreto que puede ayudarnos a mejorar los beneficios anuales del apartamento. Se trata del cliente mayor extranjero, normalmente jubilado o prejubilado, que viene a pasar los meses de invierno a la Costa del Sol. Este perfil tiene muy claro el tipo de apartamento que viene buscando (abordaremos sus exigencias en un futuro post) por lo que suele ser un cliente difícil de captar.

También es importante mencionar que los gastos inherentes a la vivienda (luz, agua, gas…) no son imputables por ley a los inquilinos de alquiler vacacional. Además no se puede fraccionar la factura de luz más allá del mes, por lo que no se pueden exigir estos gastos.

Otro inconveniente es el constante tránsito de personas que se puede convertir en una autentica pesadilla en cuanto a organización (limpieza, ropa de cama limpia, entrega de llaves, desinfección…). Aunque todo esto puede simplificarse contratando una empresa especializada que se encargue de todo. Hacerlo todo uno mismo es más rentable pero es mucho más tedioso.

Derivado de lo anterior los apartamentos sufren más ya que son muchas manos distintas las que pasan por las viviendas y el uso de los electrodomésticos, de los muebles y del equipamiento se resiente mucho más. Además no todo el mundo es igual de cuidadoso y a la larga esto puede originar que tengamos que gastar más en equipamiento de lo previsto.

También pueden darse problemas con los vecinos si los inquilinos hacen un uso inadecuado de las zonas comunes, provocan ruido o causan daños en el inmueble. Esto puede convertirse en un autentico quebradero de cabeza para el propietario de la vivienda sobre todo de cara a sus convecinos.

Por último al tener un apartamento cerrado la mayor parte del año cuando se vuelve a poner en funcionamiento suelen aparecer los problemas. Hay electrodomésticos que están diseñados para estar funcionando todo el tiempo (caso de las neveras o los termos eléctricos) y estos periodos de inactividad acortan mucho la vida normal de los mismos.

Alquiler de Larga Temporada

Ventajas

La principal ventaja del alquiler de larga temporada es económica. Un alquiler de larga temporada implica que todos los meses vas a tener un ingreso fijo. No importa la época del año, tu propiedad va a estar siempre generando dinero. Con el tiempo es un tipo de alquiler más rentable que el vacacional.

Además hay una serie de gastos (luz, agua o gas) que una vez alquilado el apartamento pasan a ser abordados por el inquilino. Esto significa un plus económico para el propietario ya que no solo entra un ingreso mensual sino que dejaría de pagar algunos de los gastos de la vivienda.

Otra ventaja muy importante es la tranquilidad de no tener que estar yendo constantemente a preparar el apartamento entre clientes. Una vez alquilado e instalado el inquilino ya no debes preocuparte de tener que limpiar, desinfectar, entregar llaves, etcétera.

Derivado de lo anterior si conseguimos que el inquilino sienta la casa como suya la acabará cuidando más, por lo que el equipamiento y muebles nos durarán más tiempo. Además al estar la casa siempre en funcionamiento los electrodomésticos mejoran mucho su vida útil.

Teniendo suerte con el arrendatario no debería haber problemas con los vecinos, como decimos esto es cuestión de suerte y de saber filtrar al cliente. En este aspecto la experiencia se convierte en un poderoso aliado a la hora de cribar a los interesados.

Inconvenientes

El gran inconveniente y mayor miedo a la hora de alquilar un apartamento de larga temporada es que el arrendatario deje de pagar, y además no quiera salir de la vivienda. Aunque la ley contra los morosos haya avanzado mucho los temas de la jurídicos llevan su tiempo. Se han dado casos en los que los okupas han aprovechado este periodo para destrozar la vivienda. Hay que decir que esto no es lo normal pero estos casos se dan en ocasiones.

En los últimos años han aparecido numerosos mecanismos para tratar de controlar o, al menos, atenuar estos impagos. El principal son los seguros de prevención de impagos desarrollados por algunas compañías (en las que el tomador de la póliza se ve cubierto en caso de que el inquilino no cumpla con los pagos). También la exigencia de un avalista, una investigación del historial de morosidad del nuevo inquilino o exigir un tipo concreto de nómina.

Pero solo hay una cosa segura si el inquilino quiere pagar lo hará pese a todo y si no quiere pagar no lo hará aunque tenga facilidades para hacerlo. Lo mejor en casos de impago es aplicar el sentido común y tratar de razonar con los inquilinos para solventarlo de mutuo acuerdo.

El segundo gran contra de este tipo de alquiler es que nos va a impedir disfrutar de nuestra vivienda. Si hemos comprado nuestra segunda vivienda en la costa es con la intención de pasar algunas temporadas aquí. Evidentemente con un alquiler de larga temporada no podríamos disfrutar del piso.

Una vez abordados los pros y contras del alquiler vacacional y del alquiler de larga temporada nos tocaría a nosotros decidir qué opción nos interesa más. Cada uno decidirá en base a sus necesidades y medios. Pero decidáis lo que decidáis no dudéis en contactar con nosotros. Estaremos encantados de poder asesoraros.